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새소식

장사의 神 다점포 점주들의 성공노트 | 자영업 위기에도 年수익률 30% ‘대박’

  ‘사장보다 알바가 더 번다’ ‘프랜차이즈는 본사만 배 불린다’ ‘자영업은 이제 끝났다’….  연초부터 자영업자들의 시름이 깊다. 가파른 최저임금 인상과 임차료 상승, 경기 불황, 경쟁 과열, 쇼핑의 온라인화 등이 자영업자의 어깨를 짓누른다. “회사 그만두고 자영업자가 되겠다”고 하면 “회사는 전쟁, 밖은 지옥”이라는 말을 듣기 일쑤다. 그런데 남다른 장사 노하우로 자영업 시장에서 승승장구하는 이들이 있다. 프랜차이즈 ‘다점포 점주’다. 매경이코노미는 매년 20여개 업종 80여개 프랜차이즈의 다점포율을 조사, 발표한다. 전체 가맹점 중 한 점주가 여러 매장을 운영하는, 다점포의 비율이다. 이 중 다점포율 10%, 30%가 넘는 브랜드가 각각 40개, 10개 이상, 50%가 넘는 브랜드도 3개나 됐다. 남들은 하나 하기도 힘든 가맹점을 적게는 2~3개에서 많게는 5~10개 이상 경영하는 ‘투자형’ 자영업자가 꽤 많은 셈이다. 이들의 투자자금은 보통 10억여원에서 많게는 200억원이 넘어간다. 그 돈이면 누구나 꿈꾸는 건물주가 돼서 편하게 살 법도 한데, 왜 굳이 ‘지옥’ 같은 자영업에 뛰어든 걸까. ‘갑질’로 악명 높은 프랜차이즈를 여럿 운영하는 이들은 누구일까. 그리고 여러 점포를 성공적으로 운영하는 비결은 뭘까. 전국 30여명의 다점포 점주를 직접 만나 그들만의 장사 노하우를 들어봤다. ▶조물주 위 건물주, 그 위에 다점포주? ▷사업소득>임대소득…‘고용 창출’ 보람도 이들이 건물주도 마다하고 다점포 점주가 된 이유는 크게 세 가지다. 첫째, 장사를 통한 사업소득이 임대소득보다 월등히 높다. 다점포 점주들의 투자 대비 연간 수익률은 보통 20% 안팎, 최대 30%가 넘는 경우도 적잖다. 물론 자본만 투입한 게 아니라 직접 매장에서 직원들과 함께 장사를 하는 경우가 많다. 본인 인건비를 제외해도 수익률이 10~30%에 달한다. 부동산 업계에 따르면 서울 시내 꼬마빌딩 평균 임대수익률은 연 3~4% 수준. 건물주가 되는 것보다 최대 10배 이상 더 버는 셈이다(시세차익 제외 기준). 쥬씨 4개점, 명랑핫도그 3개점을 운영하는 이두열 점주는 “상가나 건물의 투자수익률이 연 5%라면 다점포 경영을 하면 월 5% 이상도 가능하다. 물론 상가나 건물은 시세차익 가능성이 있고 사업은 위험도가 따른다. 수익률과 안정성 중 나는 수익률이 높은 쪽을 선택한 것”이라며 “6개 점포는 수익이 나지만 1개 점포는 수익이 나지 않아 월 순이익은 투자금액의 4~8% 수준”이라고 전했다. 둘째, 고용을 창출해 사회에 공헌하는 보람을 느낀다. 한국프랜차이즈산업협회에 따르면 가맹점당 평균 고용 인원은 4.3명. 가맹점을 3개만 운영해도 10명 넘는 고용을 창출할 수 있다. 매경이코노미가 인터뷰한 다점포 점주들은 최근 가파른 최저임금 인상에도 직원이나 알바를 내보낸 경우가 거의 없었다. ‘직원이 먼저 행복해야 고객이 행복하다’는 경영 지론 때문이다. 서울 강북에서 피자헛 3개점을 운영하는 허영아 점주는 “내 매장을 거쳐간 직원들이 잘되는 모습을 보는 게 보람 있고 행복하다. 장사가 잘되면 성과급도 많이 준다. 나보다 직원이 더 많이 벌 때도 있다”고 말했다. 셋째, 스스로 상권과 장사 아이템을 개척하려는 도전 의식과 성취 욕구가 남다르다. 전북, 제주 등에서 두끼떡볶이 3개점을 비롯해 총 10개 이상 매장을 운영하는 김완엽 점주는 “길을 갈 때 간판만 보고 다닌다. ‘이 상권에선 이 장사를 해보면 좋겠다’고 연구하는 게 생활화됐다. 조건이 맞으면 하나둘 점포를 열다 보니 여기까지 오게 됐다. 여러 분야를 경험해보고 싶고 직원들한테도 많은 걸 보여주고 싶다”고 전했다.  이들이 프랜차이즈로 성공했다 해서 ‘브랜드를 잘 만난 덕분’이라 생각하면 오산이다. 대부분의 다점포 점주들은 창업 아이템 결정부터 상권 조사, 상가 계약, 직원 관리, 고객 응대 등에 이르기까지 장사의 전 과정을 프랜차이즈 본부에 의존하지 않고 주도적으로 해나간다. 다점포 점주들의 장사 노하우를 창업 진행 단계별로 정리하면 다음과 같다.    ▶1. 창업 전 가게 구하기 ▷협상력 발휘하면 권리금도 분납 가능 ‘시작이 반’이라는 말이 자영업만큼 잘 들어맞는 곳이 또 있을까. 자영업의 시작은 ‘가게 구하기’다. 좋은 입지와 저렴한 부동산 물건을 찾기 위해 발품을 파는 건 기본. 언뜻 조건이 좋아 보이는 가게를 발견해도 매출 점검은 필수다. 요즘은 매출전표도 조작이 가능하다. 때문에 다점포 점주들은 직접 발품을 팔 것을 권한다. 교과서적이지만 제대로 지키는 이들이 많지 않다. 김완엽 점주는 두끼떡볶이 제주시청점 오픈을 위해 항공료만 1000만원 넘게 쓰며 7개월간 발품을 팔았다. 그 결과 법인이 운영하던 가게를 인수받아 1억원에 달하는 권리금도 아끼고, 전국 매출 1위 가맹점에 등극하기도 했다. 발품을 팔 때 ‘인적 조사’는 기본이다. 기존 점주가 여러 공인중개사에게 가게를 내놨다면 급매일 가능성이 높다. 도매상도 ‘취재’ 대상이다. 강남에서 하남돼지집 3개를 운영 중인 김범일 점주는 “주점이나 외식 업종으로 창업하려 한다면, 입점하려는 가게에 식자재나 술을 납품하는 도매상에게 ‘이전보다 식자재 등의 납품 빈도와 양이 어떻게 달라졌는지’ 슬쩍 물어보는 게 좋다. 프랜차이즈 본부들이 포스(POS·판매시점정보관리 시스템)가 미비한 점포의 매출을 확인할 때 즐겨 쓰는 방법이다. 이를 위해선 평소 지역 도매상들과 인맥을 쌓아두는 편이 좋다. 복수의 도매상에게 크로스 체크를 하면 정확도를 더욱 높일 수 있다”고 조언했다. 이런 방법으로 김범일 점주는 권리금 협상에서 우위를 점했다. 그는 “기존 점주가 권리금 2억원을 요구했다. 장사가 안되는 곳임을 알고 ‘1억원밖에 없다’고 하니 나머지 1억원은 12개월 할부로 해줬다. 옆에 있던 공인중개사가 ‘부동산 30년 하면서 권리금 분납 사례는 처음 본다’며 혀를 내둘렀다”고 말했다. ‘건물주 평판 조회’도 필수다. 평소 임차인한테 갑질을 하는 사람인지 점검해보자. 악질 건물주를 만나면 기껏 열심히 장사해 상권을 활성화시켜도 건물주 좋은 일만 시키게 된다. 급매를 잘 찾아 재미를 본 사례도 있다. A점주는 시세 120억원짜리 건물이 급매로 95억원에 나오자 서둘러 인수, 모텔로 리모델링했다. A점주는 이를 포함해 야놀자 모텔 4개점을 운영한다. 총 투자금이 210억원에 달하지만, 자기자본은 30억원만 들이고 나머지는 대출을 받았다. 1호점을 리모델링해 자산가치를 높인 뒤, 이를 담보로 2금융권에서 추가 대출을 받는 방법을 통해서다. 건물 시세가 오르고 운영 수익도 꾸준히 나오면 1금융권으로 대환, 이자 비용을 줄여나갔다. A점주는 “일반 자영업과 달리 모텔은 은행에서 매출을 수익으로 인정해준다. 장사가 잘되니 담보 비율이 높아져 레버리지를 일으킬 수 있었다. 투자금이 많고 리스크가 높은 만큼 창업할 때 플랜B와 플랜C를 만들어야 한다. 기대했던 수익률이 안 나오면 상가를 임차하듯 모텔 운영권을 넘기고 다른 건물을 또 매입하거나 수익률 떨어지는 곳부터 정리하는 식이다. 어떤 경우에도 자금이 한군데 묶이지 않도록 신경 쓴다”고 귀띔했다. 유망 상권을 고르는 선구안도 중요하다. 경남 지역에서 카페베네 5개점을 운영하는 유남숙 점주는 여행 트렌드를 예견하고 2013년부터 해안가나 명소 위주로 주차장을 끼고 출점했다. 울산정자해변점, 경주주상절리전망대점 등이 대표 사례다. 스타벅스가 경주보문로점에 드라이브 스루 매장 1호점을 연 게 2012년 9월이었으니 같은 트렌드를 읽은 셈이다. 카페베네 본사가 기업회생절차를 밟고 있는 요즘도 건실한 운영을 하고 있다. 유남숙 점주는 “지방은 주차장이 없는 시내보다는 도심에서 조금 벗어나도 주차장이 있는 상권이 잘된다. 특히 카페베네는 중장년층에서 선호도가 높아 이들이 많이 찾는 상권을 노렸다. 덕분에 주상절리전망대점은 한때 커피를 마시려 한 시간이나 기다릴 정도로 지역 명물이 됐다”고 전했다.  가게와 건물주를 잘 알아보고 계약했다면 다음은 오픈 준비다. 인테리어와 장비, 기자재 공사 등에도 큰돈이 든다. 이 또한 발품을 팔면 창업 비용을 얼마든지 더 줄일 수 있다는 게 다점포 점주들의 조언이다. 특히 중고 장비는 업체들이 대부분 다른 폐업한 가게에서 헐값에 사들인 것들이다. 업계에 따르면 중고 장비는 실구매가의 10~20%에 매입해서 50~70%에 되판다고. 고경수 폐업119 대표는 “매입가보다 적게는 2~3배에서 많게는 7배나 뻥튀기를 하는 셈이다. 신규 창업자에겐 그만큼 흥정의 여지가 있다. 업체와 최대한 흥정을 해보고, 안 되면 다른 업체들도 다녀보면서 가격을 비교해보고 구입하는 게 좋다”고 말했다.   <후략, 기사 전문 보기>http://news.mk.co.kr/v2/economy/view.php?year=2018&no=59746​  

2018.02.05

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